기사제목 [북리뷰] 대한민국 부동산 7가지 질문
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[북리뷰] 대한민국 부동산 7가지 질문

-부동산에 대한 궁금증은 여기 맡겨라!
기사입력 2017.07.07 09:18
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최근 명품 부동산 책들이 쏟아지고 있습니다.

  

친애하는 핑크팬더님과 봄날의곰님이 공저한 "부동산에 대한 보이지 않는 진실", 그리고 김효진 이코노미스트의 "나는 부동산을 싸게 사기로 했다"는 부동산시장에 '공급'이 얼마나 중요한 변수인지 낱낱히 보여주었죠. 뿐만 아니라 이상우 위원의 "부동산 대전망"은 한국 부동산시장에 밸류에이션을 시도했으며, 채상욱 위원은 "돈 되는 아파트, 돈 안되는 아파트"에서 서울 등 핵심 대도시가 왜 심각한 공급 부족에 시달리고 있는지 적나라하게 보여줍니다. 

 

그리고 오늘 소개하는 책 "대한민국 부동산 7가지 질문"은 부동산시장에 대해 품었던 궁금증을 한 자리에서 풀어주는 , 일종의 종합선물세트 같은 책이라 하겠습니다. 

 

먼저 왜 전세가격이 급등하는지, 그 이유부터 알아보겠습니다 (책 191~193 페이지).

 

“만일 집 주인이 시가 1억원 짜리 아파트를 7천만원에 전세 주었다면, 집 주인 입장에서는 자기 집을 세입자에게 쓰도록 내어주는 대가로 전세보증금을 무이자로 빌리는 셈이다. 이 돈을 은행에 예금하면, 연 이자율이 2%일 경우 연 140만원의 이자 수익을 올릴 수 있다.”

 

“반면 집을 매도하여 1억원을 은행에 예금한다면 연 200만원의 이자가 생긴다. 그런데 만약 월세로 돌리면 어떻게 될까? 보통 월세 수익률은 은행의 예금금리보다 2~3% 높은 수준에서 결정된다. 월세를 주는 데 따른 여러 비용과 위험 때문이다. 예금금리가 2%라면 월세 수익률은 약 5%일 것이며, 집 주인은 월세로 연 350만원의 수익을 올릴 수 있다. 여기서 각종 관리 비용으로 50만원을 지출한다고 쳐도, 최종적으로 약 300만원의 수입이 생긴다.” 

 

이상의 경우를 간단하게 정리해보자.

 

전세: 전세금 7천만원의 이자 수익 140만원

매각: 집값 1억원의 이자수익 200만원

월세: 임대수익 350만원에 각종 비용 50만원을 제한 300만원

 

"집주인 입장에서 전세는 구조적으로 수익률이 낮을 수 밖에 없다. (중략) 그런데 왜 한국에서는 전세가 일반화되었을까? 한국의 집주인들이 바보라서 이런 불리한 계약을 하는 것일까?"

 

저도 궁금합니다. 대체 왜 한국에 전세제도가 살아 남아 있는 것일까요? 이에 대해 이 책의 저자, 하승주 위원은 다음과 같이 지적합니다(책 193~195 페이지). 

 

"먼저 집 주인들이 주택가격이 꾸준히 오른다는 확신이 있어야 한다. 집값이 오른다는 기대가 있다면, 돈이 있는 사람들은 집을 최대한 많이 확보하고자 할 것이다. (중략) 만일 집값이 오른다는 기대가 없다면, 월세를 꼬박꼬박 받는 것이 훨씬 유리하다." (중략)

 

"전세제도가 발달한 또 다른 이유는 과거에 우리나라가 부동산과 관련된 금융시스템이 발전되지 않았기 때문이다. (중략) 과거 한국 금융기관들은 가계대출에 매우 인색했다. (중략) 가계는 죽어라 저축하고, 기업은 이 돈을 빌려서 산업에 투자하는 시스템이었다."

 

그리고 이제 세상이 바뀌었죠. 가계대출 받기가 훨씬 쉬워졌으며, 대출 금리도 매우 저렴합니다. 더 나아가 과거에 비해 인플레가 약해져서, 지역별로 수급밸런스가 무너지지 않은 한 주택가격이 급등하지도 않습니다. 작년부터 서울 부동산 많이 올랐다고 이야기하나, 전 지역 평균 상승률은 5%에도 미치지 못합니다. 

 

상황이 이렇게 되니, 주택보유자들은 점점 월세로 이동할 수 밖에 없죠. 그리고 수요자들은 월세보다는 전세가 월등히 유리하니, 전세 수요는 날이 갈 수록 높아질 수 밖에 없습니다. 이 대목에서 하상주 위원의 이야기를 조금 더 들어보겠습니다(책 202~203 페이지).

 

"앞으로 전세가격을 예상하기 위해 아주 간단한 모델을 만들어보자. A씨는 앞으로 살 집을 구하고 있다. 그런 A씨의 입장에서는 선택할 수 있는 방법이 세 가지 있다. 자가로 집을 구입할 수도 있고, 전세 혹은 월세를 선택할 수 있다. A씨는 이 3가지 방법 중 가장 유리한 쪽을 선택할 것이다"

 

A씨가 보고 있는 집은 1억 짜리다. 그럼 이 집의 전세가는 얼마정도 할까?

 

"KB국민은행의 조사에 따르면, 2016년 기준으로 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 75%다. 그렇다면, A씨가 보고 있는 1억짜리 집의 전세가는 7천 500만원일 것이다. 그러면 월세는 얼마나 될까? 이는 전월세 전환율이라는 지표로 추산 가능하다"

 

전월세 전환율은 전세가격에 비해 월세가격이 얼마나 되는지 보여주는 것으로, 식은 아래와 같다.

 

전월세 전환율(%) = 월세 × 12개월/(전세보증금-월세보증금) × 100

 

2016년 현재 전월세 전환율은 4.9% 수준이다. 전세가격이 7천 5백만원이니, 월세로 따지면 연 367.5만원이다(7,500만원 × 0.049), 즉 월 30만원 정도다. 

 

"매매가격에 변동이 없다고 가정하면, 앞으로 전셋값이 어떻게 변할 것인지를 예상하기 위해서는 현재의 대출금리를 알면 된다. 2016년 기준으로 은행의 전세자금 대출금리는 약 3.5%이니, 만약 7천 500만원인 전세금을 전액 대출한다면 연간 대출이자는 262만원이다." 

 

"그렇다면 A씨가 전세와 월세 중에 무엇을 선택할지는 너무 뻔하다. 월세는 연 360만원을 내야 하는 반면, 전세는 연 260만원만 부담하면 되니 당연히 전세를 찾을 것이다. 이 경우 전세가격은 현행 전세자금 대출금리의 부담과 전월세 전환율이 같아지는 수준까지 오를 것이다." 

 

물론 전월세 전환율이 지금보다 더 떨어질 수도 있습니다. 그러나 앞에서 이야기했듯, 은행이자에 비해 월세이율이 2~3% 정도는 더 높은게 일반적이라서.. 전세가격이 오를 가능성이 더 높다고 보아야 할 것 같습니다. 암튼, 최근 전세가격이 한정없이 올라가는 이유가 어디에 있는지.. 더 나아가 앞으로 전세가격은 어떻게 될 것인지에 대해 간단하지만, 매우 인사이트 있는 분석이라 생각됩니다. 

 

출처: KB 부동산 통계








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